Acheter ou Louer à Montréal : quel choix est le plus rentable avec les taux d’intérêt actuels ?

Pour un couple de milléniaux à Montréal, la question est devenue un véritable casse-tête financier. D’un côté, les loyers ne cessent d’augmenter, donnant l’impression de jeter de l’argent par les fenêtres. De l’autre, les taux d’intérêt, bien qu’en légère baisse, rendent l’accès à la propriété plus coûteux que jamais. Cette situation pousse beaucoup à se lancer dans des calculs simplistes, comparant un loyer de 2000 $ à un paiement hypothécaire de 2500 $, pour conclure rapidement sur la meilleure option.

Pourtant, cette approche passe à côté de l’essentiel. La décision d’acheter ou de louer ne se résume pas à une simple soustraction mensuelle. Elle repose sur une analyse plus profonde des coûts cachés, des risques à long terme et des facteurs invisibles qui déterminent la véritable rentabilité. Se fier uniquement aux simulateurs en ligne ou aux conseils génériques, c’est ignorer la taxe de bienvenue, la santé financière d’un syndicat de copropriété ou l’impact d’une mauvaise cote de crédit.

Mais si la véritable clé n’était pas de savoir si vous *pouvez* acheter, mais plutôt si vous *devez* acheter, compte tenu de votre horizon de temps et de votre tolérance au risque ? Cet article adopte une perspective de courtier hypothécaire objectif pour aller au-delà des chiffres de surface. Nous allons décomposer les coûts réels, analyser les pièges financiers et vous fournir une grille d’analyse pour que votre décision soit la plus éclairée et la plus rentable possible pour votre situation personnelle.

Pour vous guider dans cette analyse complexe, nous avons structuré ce guide en plusieurs étapes clés. Chaque section aborde un aspect critique du calcul de rentabilité, des frais initiaux à la stratégie en cas d’offres multiples, vous donnant les outils pour naviguer le marché montréalais avec confiance.

Pourquoi faut-il désormais rester 7 ans dans sa propriété pour amortir les frais d’achat ?

L’idée que l’immobilier est un investissement toujours gagnant est une simplification dangereuse. La rentabilité d’un achat ne commence pas le jour de la signature, mais seulement lorsque la plus-value de votre bien a couvert l’ensemble des frais initiaux. Ces coûts, souvent sous-estimés, incluent la taxe de bienvenue, les frais de notaire, l’inspection en bâtiment, et les possibles frais de déménagement. À Montréal, ces dépenses peuvent facilement représenter 3 % à 5 % du prix d’achat, une somme considérable qui doit être « remboursée » par l’appréciation du bien avant de générer le moindre profit.

Avec la hausse des prix et des taux d’intérêt des dernières années, le seuil de rentabilité s’est allongé. Autrefois estimé à 3-5 ans, il se situe désormais plus près de 7 ans. Pourquoi ? Car l’appréciation immobilière doit non seulement couvrir ces frais de transaction, mais aussi compenser le coût d’opportunité (l’argent que vous auriez pu gagner en investissant votre mise de fonds ailleurs) et les coûts d’entretien annuels. Vendre avant ce seuil signifie souvent perdre de l’argent, une fois tous les frais comptabilisés.

Ce calcul est dynamique. Les prévisions actuelles suggèrent une possible baisse de 75 points de base en 2025, ce qui pourrait alléger les paiements hypothécaires et potentiellement raccourcir ce seuil pour les futurs acheteurs. Cependant, cette projection reste incertaine et ne doit pas être le seul pilier de votre décision. Une planification prudente exige de se baser sur les conditions actuelles tout en gardant une marge de manœuvre. Cela implique de se poser la question cruciale : « Sommes-nous certains de vouloir rester dans ce quartier et cette propriété pendant au moins 7 ans ? »

Si la réponse est négative, la flexibilité de la location pourrait s’avérer financièrement plus sage, malgré la hausse des loyers.

Taxe de Bienvenue et Notaire : quels montants exacts prévoir en liquide à la signature ?

L’un des chocs les plus fréquents pour les premiers acheteurs est la découverte du montant réel des liquidités nécessaires le jour de la signature chez le notaire. Au-delà de la mise de fonds, deux dépenses majeures et incompressibles doivent être payées de votre poche : les droits de mutation immobilière (la fameuse « taxe de bienvenue ») et les honoraires du notaire. Il est crucial de comprendre que ces montants ne peuvent pas être intégrés à votre prêt hypothécaire.

La taxe de bienvenue est un impôt provincial calculé sur le montant le plus élevé entre le prix d’achat et l’évaluation municipale du bien. Son calcul est progressif, par tranches de valeur. À Montréal, pour ajuster cette évaluation à la valeur du marché, la ville utilise un « facteur comparatif ». Selon les données officielles, le facteur comparatif est de 1,08 pour 2025 à Montréal, ce qui signifie que l’évaluation municipale est multipliée par ce facteur pour le calcul de la taxe si elle est utilisée. Cela peut créer des surprises.

Pour vous donner une idée précise, voici le calcul pour une propriété de 600 000 $ à Montréal, basé sur les tranches de 2025. Ces chiffres montrent clairement que les liquidités à prévoir sont substantielles.

À cela, il faut ajouter les honoraires du notaire, qui varient généralement entre 1 200 $ et 1 500 $. Au total, pour un achat de 600 000 $, vous devez donc prévoir environ 9 000 $ en argent liquide, en plus de votre mise de fonds. Une préparation inadéquate de ce budget peut faire capoter une transaction à la dernière minute.

L’anticipation de ces coûts est la première étape d’un achat réussi et sans stress.

Frais de condo : comment analyser le fonds de prévoyance pour éviter les cotisations spéciales surprises ?

Pour les acheteurs de condos, les frais mensuels ne sont qu’une partie de l’équation. Le véritable risque financier se cache dans la gestion du syndicat de copropriété, et plus précisément dans la santé de son fonds de prévoyance. Ce fonds est une épargne obligatoire destinée à financer les réparations et remplacements majeurs des parties communes (toiture, fenêtres, ascenseurs, etc.). Un fonds sous-financé est une bombe à retardement qui explose sous la forme de « cotisations spéciales » imprévues et souvent très élevées.

La Loi 16, mise en place au Québec, a renforcé les exigences en obligeant les syndicats à réaliser une étude du fonds de prévoyance par des professionnels pour déterminer les montants adéquats à y verser. Malheureusement, la réalité est préoccupante. Selon le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, près de 40% des copropriétés n’ont pas un fonds de prévoyance suffisant pour couvrir les travaux futurs. Pour un acheteur, cela signifie un risque élevé de devoir payer des milliers, voire des dizaines de milliers de dollars, quelques années après l’achat.

Avant de faire une offre sur un condo, il est donc impératif de jouer au détective financier. Vous devez exiger et analyser minutieusement plusieurs documents clés : l’étude du fonds de prévoyance, les procès-verbaux des dernières assemblées générales (pour repérer les discussions sur de futurs travaux) et les derniers états financiers du syndicat. Cette analyse vous permettra de répondre à des questions cruciales : le syndicat suit-il les recommandations de l’étude ? Y a-t-il des conflits récurrents entre copropriétaires ? Des travaux majeurs sont-ils prévus à court terme ?

Comme le montre cette image, l’analyse de ces documents n’est pas une formalité. Ignorer cette étape, c’est acheter les yeux fermés. Un condo avec des frais mensuels bas mais un fonds de prévoyance vide est un piège financier bien plus dangereux qu’un autre avec des frais légèrement plus élevés mais une gestion saine et transparente. La tranquillité d’esprit a un prix, et dans le cas d’un condo, il se paie via une contribution adéquate au fonds de prévoyance.

Ne vous laissez pas séduire par des frais de condo artificiellement bas ; ils cachent souvent les problèmes les plus coûteux.

L’erreur de se fier à la pré-approbation bancaire maximale pour fixer son budget d’achat

Obtenir une pré-approbation hypothécaire est une étape essentielle du processus d’achat. Cependant, la plus grande erreur qu’un premier acheteur puisse commettre est de considérer le montant maximal pré-approuvé comme son budget d’achat réel. La banque calcule votre capacité d’emprunt, pas votre capacité de vivre confortablement. Son calcul se base sur des ratios de dette bruts et ne tient pas compte de vos dépenses personnelles, de vos projets de vie ou de votre besoin d’épargne.

Fixer son budget sur ce montant maximal vous place dans une situation de précarité financière où le moindre imprévu (perte d’emploi, réparation urgente, hausse des taux au renouvellement) peut faire basculer votre budget dans le rouge. Le véritable budget d’achat doit partir de votre situation réelle, et non du chiffre de la banque. Il doit intégrer non seulement le paiement hypothécaire, mais aussi les taxes municipales et scolaires, les frais de condo, l’assurance habitation, les coûts d’énergie, l’entretien et une marge pour les imprévus. De plus, il est crucial de se rappeler que pour les propriétés de moins de 1 000 000 $, une mise de fonds inférieure à 20% entraîne une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) qui s’ajoute au capital emprunté.

Nous avons longuement hésité, ne sachant pas si c’était la meilleure des solutions nous concernant, comme nous pensons rentrer en France d’ici quelques années. Mais le coût exorbitant des loyers montréalais a fait pencher la balance vers l’achat.

– Une acheteuse française, Carnets Vanille

Ce témoignage illustre bien la pression qui peut pousser à acheter. C’est précisément dans ce contexte qu’il faut être le plus rigoureux. Une méthode efficace pour définir un budget réaliste est de le « tester ». Vivez pendant trois mois comme si vous payiez déjà votre future hypothèque et les frais associés, en mettant la différence de côté. Cet exercice simple vous révélera si ce nouveau train de vie est soutenable sans sacrifier votre qualité de vie.

Pour vous aider à déterminer votre budget réel, voici quelques étapes concrètes à suivre :

• Commencez par soustraire au moins 20% de votre pré-approbation maximale pour vous créer une zone tampon.
• Listez et additionnez tous les frais mensuels non hypothécaires : taxes, condo, assurances, entretien estimé (1% de la valeur de la maison par an est une bonne règle).
• Assurez-vous de disposer d’un fonds d’urgence équivalent à 3 à 6 mois de paiements hypothécaires totaux, après avoir payé votre mise de fonds et les frais de démarrage.
• Calculez les dépenses post-achat inévitables des premiers mois : peinture, nouveaux électroménagers, luminaires, etc.

Acheter une maison que vous pouvez vous permettre est bien plus gratifiant que de simplement survivre dans une maison que la banque dit que vous pouvez acheter.

Banlieue ou Île : où la valeur de revente risque-t-elle de stagner dans les 5 prochaines années ?

Le choix entre la vie urbaine sur l’île de Montréal et l’espace des banlieues est une décision de style de vie, mais c’est aussi un pari stratégique sur la valeur de revente. La pandémie a provoqué un exode vers les banlieues, faisant grimper les prix de façon spectaculaire. Aujourd’hui, avec le retour progressif au bureau et l’évolution des priorités, la dynamique pourrait s’inverser. Analyser le potentiel de plus-value demande de regarder au-delà des tendances actuelles.

Le marché montréalais reste tendu. D’après l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, le prix médian a atteint 625 000$ pour une maison unifamiliale à Montréal en mai 2024, une hausse de 9% en un an. Ce déséquilibre entre une offre qui peine à suivre et une demande forte continue de soutenir les prix sur l’île. Les quartiers centraux, bien desservis par les transports en commun et proches des services, conservent un attrait fondamental qui agit comme un plancher pour leur valeur. Les plex, par exemple, restent en moyenne seulement 47 jours sur le marché, signe d’une demande très active.

En banlieue, l’équation est plus complexe. Si le déploiement du Réseau express métropolitain (REM) a créé de nouvelles opportunités en connectant des secteurs autrefois isolés, il a aussi contribué à une flambée des prix qui pourrait être difficile à soutenir. Les secteurs qui ont connu les plus fortes hausses pourraient être les plus vulnérables à une stagnation, voire une correction, si la demande pour le télétravail à 100% diminue. La dépendance à la voiture, le coût de l’essence et le temps de transport redeviennent des facteurs importants pour les familles.

Le risque de stagnation est donc potentiellement plus élevé dans certaines couronnes de banlieue qui ont surperformé récemment, surtout celles qui manquent de services de proximité et d’une connexion de transport en commun efficace autre que le REM. À l’inverse, les quartiers de l’île qui offrent une véritable « vie de quartier » (commerces de proximité, parcs, écoles accessibles à pied) pourraient voir leur valeur mieux résister aux fluctuations économiques. Le choix ne se résume pas à « ville contre campagne », mais à une analyse fine de la micro-localisation et de son potentiel d’attractivité à long terme, au-delà des modes passagères.

En fin de compte, le meilleur investissement est souvent une propriété dont l’attrait principal ne dépend pas d’une seule tendance, mais d’une combinaison de facteurs durables.

Cashflow positif ou négatif : pourquoi accepter de perdre 200 $/mois peut être un bon calcul fiscal ?

Pour ceux qui envisagent l’achat d’un duplex ou d’un triplex, le concept de cash-flow est central. Un cash-flow positif (les revenus locatifs dépassent toutes les dépenses) est l’idéal visé. Cependant, dans un marché comme Montréal où les prix d’achat sont élevés, atteindre un cash-flow positif dès le départ est devenu extrêmement difficile. Beaucoup de premiers investisseurs se retrouvent avec un cash-flow négatif, où ils doivent injecter de leur poche chaque mois pour combler la différence. Mais est-ce toujours une mauvaise chose ?

Paradoxalement, un cash-flow négatif modéré peut être une stratégie d’enrichissement viable, grâce à deux mécanismes puissants : le remboursement du capital et les avantages fiscaux. Chaque paiement hypothécaire que vous faites comporte une partie d’intérêts et une partie de remboursement de capital. Cette dernière est une forme d’épargne forcée : vous augmentez votre actif net chaque mois. Même si vous perdez 200 $ en liquidités, si vous remboursez 500 $ de capital dans le même mois, votre patrimoine a en réalité augmenté de 300 $.

L’autre levier est la fiscalité. En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs de nombreuses dépenses : les intérêts sur votre prêt hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, les assurances, les frais d’entretien et de réparation. Vous pouvez également amortir le coût du bâtiment sur plusieurs années. Ces déductions peuvent créer une « perte locative » sur le papier, même si votre cash-flow est proche de zéro. Cette perte peut ensuite être déduite de vos autres revenus (comme votre salaire), réduisant ainsi votre impôt global à payer. Un cash-flow négatif de 200 $ par mois (2400 $ par an) pourrait se traduire par un retour d’impôt de près de 1000 $ pour un contribuable dans une tranche d’imposition de 40%, ramenant la perte réelle à environ 120 $ par mois.

44% de la population montréalaise sont des locataires, la demande y est donc très forte. De plus, le taux de non-occupation des logements en location est très faible : il atteint à peine les 1,7%.

– Invest Quebec Montreal, Analyse du marché locatif montréalais

Cette forte demande locative à Montréal sécurise l’investissement. Le jeu consiste donc à accepter une petite perte mensuelle en échange d’un gain en capital à long terme (remboursement et plus-value) et d’un avantage fiscal immédiat. C’est un calcul qui demande une bonne planification et les conseils d’un comptable, mais qui peut transformer un petit déficit mensuel en une stratégie d’enrichissement à long terme.

Accepter une perte contrôlée à court terme peut être le chemin le plus rapide vers la rentabilité à long terme.

L’erreur de carte de crédit qui ruine la cote de crédit des nouveaux résidents en 6 mois

Pour de nombreux milléniaux, en particulier les nouveaux arrivants au Canada, la cote de crédit est un concept abstrait jusqu’à ce qu’il devienne un obstacle majeur. Sans historique de crédit canadien, il est quasi impossible d’obtenir un prêt hypothécaire, un prêt auto ou même certains forfaits de téléphonie mobile. Bâtir cette cote est une priorité absolue, mais le processus est semé d’embûches. Il faut environ six mois d’activité de crédit pour générer une cote au Canada, et une seule erreur durant cette période critique peut avoir des conséquences désastreuses.

L’erreur la plus commune et la plus dommageable est liée à l’utilisation de la première carte de crédit. Les nouveaux résidents obtiennent souvent une carte avec une faible limite (par exemple, 1 500 $). Le réflexe est de l’utiliser pour les dépenses courantes. Si, à la fin du mois, le solde atteint 1 200 $, même en le remboursant intégralement à la date d’échéance, une erreur a été commise. Le taux d’utilisation du crédit (le solde par rapport à la limite) est un facteur majeur dans le calcul de la cote. Un taux supérieur à 50% est un signal d’alarme pour les agences de crédit comme Equifax et TransUnion.

Utiliser 80% de sa limite de crédit, même en payant à temps, envoie le message que vous dépendez fortement du crédit pour vivre. Cela peut faire chuter une cote de crédit naissante ou l’empêcher de décoller. Répéter cette erreur pendant quelques mois peut ruiner un profil de crédit pour plus d’un an, retardant d’autant tout projet d’achat immobilier. La discipline est la clé.

Pour bâtir un bon historique de crédit rapidement et efficacement, il faut adopter une stratégie proactive dès le premier jour :

• Demandez une carte de crédit non garantie dès votre arrivée. Si elle est refusée, optez pour une carte avec garantie (où vous déposez une somme d’argent en caution).
• Ne dépassez jamais 50% de votre limite autorisée. L’idéal est de rester sous les 30%. Pour une limite de 1 500 $, gardez votre solde en dessous de 750 $, idéalement 450 $.
• Faites plusieurs paiements par mois pour maintenir un faible taux d’utilisation en tout temps, pas seulement à la fin du cycle de facturation.
• Obtenez un contrat de téléphone cellulaire post-payé ; les opérateurs rapportent vos paiements aux bureaux de crédit, ce qui contribue à bâtir votre historique.
• Soyez irréprochable : ne soyez jamais en retard et ne dépassez jamais votre limite. Ces deux erreurs ont des conséquences immédiates et sévères.

Votre cote de crédit est un actif qui se construit avec patience et se détruit avec imprudence.

Comment remporter une offre d’achat multiple à Montréal sans payer 50 000 $ de trop ?

Dans le marché immobilier tendu de Montréal, trouver la propriété de ses rêves n’est que la moitié du combat. L’autre moitié consiste à la remporter face à une compétition féroce, souvent dans un contexte d’offres multiples. Cette situation peut pousser à la surenchère irrationnelle, où l’on risque de payer bien plus que la valeur réelle du bien. Gagner ne signifie pas simplement offrir le plus d’argent, mais présenter l’offre la plus rassurante et la plus solide pour le vendeur.

Le marché immobilier Montréalais est très tendu, les prix à la location augmentent à vue d’œil. C’est peut-être le moment d’acheter un condo ou une maison au lieu de louer.

– Off to Montréal, Guide d’achat immobilier pour nouveaux arrivants

La première règle est d’être préparé. Votre financement doit être bétonné avec une pré-approbation ferme et une preuve de mise de fonds disponible. Ensuite, il s’agit de se démarquer. Une offre n’est pas qu’un chiffre ; c’est un ensemble de conditions. Une offre légèrement inférieure en prix mais sans condition de financement ou d’inspection peut être plus attrayante pour un vendeur qu’une offre plus élevée mais assortie d’incertitudes. Faire une inspection pré-offre (avant de déposer l’offre) est une stratégie puissante, bien que coûteuse si l’offre n’est pas acceptée. Elle vous permet de soumettre une offre « ferme », ce qui est un avantage considérable.

La flexibilité est une autre monnaie d’échange précieuse. Pouvoir s’adapter à la date d’occupation souhaitée par le vendeur peut faire pencher la balance en votre faveur. Enfin, ne sous-estimez pas le pouvoir de l’humain. Une lettre de présentation bien écrite, racontant votre histoire et pourquoi vous vous voyez vivre dans cette maison, peut créer un lien émotionnel avec le vendeur. Face à des offres similaires, un vendeur préférera souvent léguer sa maison à une famille qui l’apprécie plutôt qu’à un investisseur anonyme.

Pour naviguer cette situation stressante avec stratégie, voici des tactiques éprouvées :

• Rédigez une lettre de présentation personnelle : Humanisez votre offre en expliquant qui vous êtes et votre attachement à la propriété et au quartier.
• Offrez une flexibilité maximale : Montrez-vous conciliant sur les dates de signature chez le notaire et de prise de possession.
• Limitez les conditions : Idéalement, soumettez une offre sans condition de financement (si votre pré-approbation est solide) et sans condition d’inspection (si vous avez fait une inspection pré-offre).
• Justifiez votre prix : Demandez à votre courtier les propriétés comparables vendues dans les 48 dernières heures dans le secteur pour baser votre offre sur des données ultra-récentes et non sur le prix affiché.
• Comprenez les délais : Sachez que le processus d’achat au Québec est rapide, souvent 30 jours entre l’offre acceptée et la signature, ce qui demande une grande réactivité.

Pour passer de l’hésitation à une décision éclairée, l’étape suivante consiste à faire évaluer votre situation financière par un professionnel qui saura traduire ces concepts en une stratégie personnalisée et adaptée à vos projets de vie.